提案者：吴汉珍                      承办单位：县住房和城乡建设局

内容:

随着我县房地产市场的快速发展，大部分前期物业都是由开发企业派生产生的。也随着经济的快速发展，开发商和物业管理越来越追求利润最大化，没有通过招投标形成竞争机制产生的前期物业管理企业，就会出现乱收费、管理混乱等问题存在，损害了人民的利益。前期物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益，把前期物业问题理清楚、解决好将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建，这就要求政府监督部门加强监督管理，如果不加强监督管理，就会存在很多问题。以砚山县龙达商贸城这个小区为例进行说明，小区于2017年4月交房，大部分业主都是急于装修，在懵懂的情况下就与前期物业管理服务企业签订了合同，慢慢才发现上当了。龙达商贸城前期物业管理与同级其他小区相比，存在以下问题：

1、前期物业收取的物业管理费太高，以建筑面积120平方为例，物业管理费收费1元/m2、水二次加压费、电梯运行费、水池清理费等合计2276.04元；同等级别的其他小区服务费合计只是960元左右。

2、大部分业主装修入住后，开发商又进行地下停车收费。龙达商贸城地下停车场由于开发商拥有负一层的产权，负二层是属于人防工程。但开发商以拥有产权为由，向业主收取昂贵的停车费(云尚一品小区也出现过类似问题)，规定每辆车收费3000元/年，在业主们投诉和阻止下(还发生过多次斗殴事件)，后面更改成每辆车收费1800元/年。大部分业主都付不起昂贵的停车费，所以都把车停在龙达商贸城北门的大道上，严重影响了附近居民的生活和市容市貌。

3、由于龙达商贸城前期物业管理企业一直没有移交电力设备给电力公司，导致小区内的用户自2017年4月至今一直在向前期物业企业交每度电0.55元的高价电费，业主们怨声载道。

4、由于龙达商贸城业主对前期物业的服务不满意，根据相关规定成立了业主委员会。业主委员会与前期物业企业针对服务质量和物业服务收费方面进行了协商，但前期物业企业拒绝协商。于是2019年1月业主委员会重新选择一家新的物业服务企业，但前期物业企业拒绝移交，直至现在两家物业企业都在同时进行着本小区的物业服务，矛盾重重。

建议：

1、建议县物业管理行业政府主管部门制定符合我县县情的《前期物业管理规定》、《物业服务项目招标投标管理规定》、《住宅专项维修资金管理细则》、《业主大会规程》等。

2、建议物业管理行业政府主管部门要严格把握前期物业服务企业的资质审核，推行公开透明的方式，对开发企业建设的住宅物业一律要求通过招投标方式进行，改变大部分前期物业都是由开发企业派生的状况，招投标方案中必须有具体的收费项目及收费标准，让房地产开发建设与物业服务彻底脱钩，培育完全竞争的物业管理市场，建立市场竞争机制。

3、建议县物价局会同县房地产行政主管部门加强对前期物业服务收费的监督管理。禁止前期物业乱收费的行为发生。最新《物业管理条例》第四十二条、第四十四条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”；“物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。因此龙达商贸城收取高价电费属于违规行为，望相关部门加强监督管理，督促前期物业企业尽快把电力系统移交给电力公司并督促其将多收的电费退还给业主；并监督其乱收停车费问题。

4、建议县房地产行政主管部门加强对新建住宅物业的建设单位进行监督管理，规定住宅物业的建设单位必须通过招标方式选取前期物业管理企业；重点查处未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的情况。最新《物业管理条例》第五十六条之规定：“擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

5、建议县房地产行政主管部门对龙达商贸城的前期物业服务企业的移交手续进行监督管理，督促前期物业管理服务企业办理移交手续。业主委员会有权重新选择新的物业服务企业。根据最新《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”