为规范我县保障性租赁住房管理，完善住房保障管理体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《云南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（云政办发〔2022〕11号）、《文山州加快发展保障性租赁住房实施意见》（文政办发〔2022〕208号）等文件，我局草拟了《砚山县保障性租赁住房管理实施细则（试行）》（征求意见稿），现面向社会公开征求意见。

公众可通过电话及电子邮件提出意见建议，联系电话：3131520，邮箱：510140794@qq.com。公开征求意见时间为2024年11月19日至2024年12月2日。

砚山县保障性租赁住房管理实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《云南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（云政办发〔2022〕11号）、《文山州加快发展保障性租赁住房实施意见》（文政办发〔2022〕208号）等文件精神，加快发展保障性租赁住房，进一步完善住房保障体系，结合我县实际，制定本细则。

第二条  本细则适用于本县行政区域内保障性租赁住房的规划建设、筹集供应、租赁运营、监督管理等活动。

第三条  本细则所称保障性租赁住房，是指政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场作用，多主体投资、多渠道供给，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。

第四条  保障性租赁住房租赁管理遵循政府统筹、市场参与、规范管理和诚实信用的原则。

第五条  县人民政府成立砚山县保障性租赁住房工作领导小组，由县政府主要领导担任组长，县政府分管领导担任副组长，县直相关单位主要负责同志为成员，领导小组下设办公室在县住房和城乡建设局。县政府通过砚山县保障性租赁住房工作领导小组及其办公室，统筹全县保障性租赁住房工作，对涉及全县保障性租赁住房的重大事项进行决策、协调和监督。

县住房和城乡建设局是本县保障性租赁住房租赁管理工作的行政主管部门，负责牵头制定全县保障性租赁住房政策；负责牵头编制保障性租赁住房发展规划和年度建设计划；负责建立项目储备库，组织项目认定、建设管理；负责建立部门联合会审机制，简化项目审批流程，加快推动项目落地实施；负责指导全县保障性租赁住房的申请、审核及分配管理工作；负责保障性租赁住房的监管和违规行为查处等工作。

县发展和改革局负责保障性租赁住房项目提级论证、立项审批、申请相关资金等工作。

县财政局负责本级政府直接投资保障性租赁住房建设资金筹集；负责上级补助资金申请、拨付及资金使用的指导和监督等工作。

县自然资源局负责落实保障性租赁住房土地和规划支持政策、简化调整使用功能改建保障性租赁住房项目的审批、不动产登记等工作。

县民政局、公安局、人力资源社会保障局、教育体育局、卫生健康局、生态环境局、市场监管局、国资局、税务局等部门及各乡（镇）人民政府根据各自职能职责做好发展保障性租赁住房有关工作。

第二章 房源筹集

第六条 保障性租赁住房以小型、适用、满足基本居住需求为原则。保障性租赁住房可以是住宅型租赁住房，也可以是宿舍型租赁住房。保障性租赁住房户型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主（原则上不应少于筹集总套数的70%）。结合城市人才引进和三孩生育政策的实施，可建设少量建筑面积不超过120平方米的户型。

第七条  保障性租赁住房主要利用企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，积极探索集体经营性建设用地建设。

支持农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等各类主体按规定建设保障性租赁住房。

房源筹集渠道主要包括：

1.村集体（农村集体经济组织）新建、改建和改造；

2.企事业单位利用存量土地新建、存量闲置房屋改造；

3.产业园区配套新建、改建和改造；

4.住房租赁企业或房地产开发企业等机构新建、改建、改造、收购；

5.各类社会主体利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、工业厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建；

6.政府组织新建、改建、改造和收购社会房源；

7.闲置的公租房、直管公房、棚户区改造安置房、人才房或其他住房经县政府批准纳入保障性租赁住房使用、管理的房屋；

8.其他渠道筹集的房源。

第八条 保障性租赁住房项目按以下流程进行审批：

（一）提出申请。申请单位向砚山县住房保障工作领导小组办公室提出申请，填写《保障性租赁住房项目联合审批表》，并提交以下申请材料：

1.申请人营业执照等相关身份证明材料；

2.申请人与产权人不一致的需提交授权委托书和产权人身份证明；

3.产权人、抵押权人等相关权利人的书面意见；

4.土地房屋权属证明材料（涉及宗地内其他产权人利益的，应当征求相关利害人意见）；

5.建设方案：包括土地房屋现状及规模说明、建设思路、建成后房源量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等；

6.其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

（二）联合审查。砚山县住房保障工作领导小组办公室完成项目初审后，在10个工作日内组织县发展改革局、县自然资源局、县财政局、县住房和城乡建设局、县税务局、州生态环境局砚山分局等相关部门对申请单位提交材料进行联合审查。20个工作日内出具审查意见，并报文山州保障性住房建设工作领导小组办公室。

（三）发放项目认定书。通过联合审查的项目，由文山州保障性住房建设工作领导小组办公室下发项目认定书。

（四）办理相关手续。申请单位凭项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，落实相关税收优惠政策，免收城市基础设施配套费，执行居民生活用水电气价格，符合条件的项目纳入资金补助和金融支持申请范围等。

第九条  保障性租赁住房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收，工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。存量房屋改建、改造前应对房屋安全性能进行鉴定，改建、改造方案必须满足安全使用要求。运营管理单位要加强维护，落实消防安全责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展消防安全检查。

第十条  拟用作保障性租赁住房的运营期不少于8年且运营期不超过经批准的土地使用年限和房屋设计使用年限。

第十一条  有下列情形之一的，不得纳入保障性租赁住房管理范围：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产情形的；

（二）共有产权未取得共有人同意的；

（三）土地房屋权属有争议的；

（四）属于违法建筑的；

（五）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（六）已抵押，未经抵押权人同意的；

（七）有关法律、法规禁止出租的其他情形。

第三章 支持政策

第十二条  落实土地支持政策

1.支持利用集体经营性建设用地建设。支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，抵押贷款应用于本集体经济组织项目建设使用。

2.鼓励企事业单位利用自有闲置、低效存量土地建设。企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，经县人民政府批准，可用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；支持合理利用闲置的公共设施用地建设保障性租赁住房；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。同时，要优先面向本单位符合条件的群体出租。

3.支持产业园区配建。产业园区在符合园区发展规划、确保安全生产、土壤污染状况调查评审合格的前提下，经县人民政府同意，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.支持闲置和低效利用的居住和非居住存量房屋改建、改造为保障性租赁住房。经合法批准建设的居住存量房屋，在满足结构安全和消防安全要求的前提下，经县人民政府同意，可改造为保障性租赁住房；经合法批准建设的闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经县人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足结构安全和消防安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。由非居住存量房屋改建的保障性租赁住房在退出之前，不变更其土地使用性质，不补缴土地价款。土地性质为三类工业用地（含三类物流仓储用地）的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。

5.支持国有企业以购代建方式，购买产权清晰、手续完善、户型设计科学实用的商品住宅、公寓、商业商务用房等存量房源改建为保障性租赁住房。引导房地产企业将存量商品房改建、改造为保障性租赁住房，纳入保障性租赁住房管理体系进行管理，享受土地、财税、金融等政策支持。

6.其他土地支持政策。结合城市功能定位和产业布局，合理安排保障性租赁住房用地，在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划，优先保障，应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，出让期限最长不超过70年，租赁期限最长不超过20年。

第十三条  落实税费减免政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。符合《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房和城乡建设部公告2021年第24号）规定的保障性租赁住房租赁企业，享受有关税收优惠政策。

第十四条  执行居民生活用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气等价格按照居民生活价格标准执行。水、电、气供应企业要在保障安全前提下，做好新建、改建保障性租赁住房配套管网、线路的建设、扩容，保障水、电、气供应和使用安全稳定，严禁收取规定外的其他费用。

第十五条  加强金融支持。建立健全与金融机构的对接机制，引导银行金融机构加大对符合信贷条件保障性租赁住房项目的信贷支持力度。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持金融机构开展面向保障性租赁住房项目的金融产品和服务创新。银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。银行金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。

第四章 准入和配租

第十六条  保障性租赁住房租赁对象主要为砚山县城镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等其他阶段性住房困难人员。承租人承租保障性租赁住房准入条件不设收入线。

新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来我县城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满3年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。

青年人主要是指年龄18周岁至45周岁，在我县城镇稳定就业，不限户籍的各类群体，包括但不限于本地城镇家庭、外来务工人员、新就业人员、引进人才等。

第十七条  保障性租赁住房租赁对象原则上以个人或家庭为基本申请单位，应满足以下条件：

（一）申请人年满18周岁，具备完全民事行为能力；

（二）申请人和共同申请人名下在保障性租赁住房所在地无自有产权住房；

（三）未在砚山县内享受其他形式住房保障，包括房改房、集资房、经济适用住房、公租房、安置房等。

申请承租房源为产业园区配套宿舍的，不受前款条件限制。

第十八条  保障性租赁住房一般面向社会公开租赁。产业园区筹集的保障性租赁住房，优先面向本园区租赁；企事业单位利用自有土地自筹资金建设或经营管理的保障性租赁住房，优先面向本单位人员租赁。

第十九条  保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则，一般按照以下两个阶段实施：

（一）集中配租阶段。项目达到供应条件后，县住房和城乡建设（住房保障）部门发布公告，启动集中配租。集中配租期间应优先保障在本区域范围内无房且符合其他准入条件的新市民、青年人。

（二）常态化配租阶段。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，对符合准入条件的对象实行“先到先租，随到随租”。

配租期间，项目全部或部分户型房源满租的，应实行轮候配租，建立轮候名册，并优先保障在本区域范围内无房且符合其他准入条件的新市民、青年人。

第二十条  取得保租房承租资格的申请人中属于优抚对象、低收入家庭、伤病残退役军人、城镇残疾人家庭、政府表彰见义勇为人员、省部级以上劳模家庭、获国家级表彰奖励的无偿献血者或先进个人、育有两个及以上未成年子女的家庭、成年孤儿、因家庭人口增加导致住房不能满足基本居住条件的易地扶贫搬迁家庭等符合国家、省、州有关规定人员，在同等条件下，可优先承租。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。

第五章 申请和审核

第二十一条  申请。申请人向县住房和城乡建设（住房保障）部门或运营管理单位提交申请，并提交以下申请材料：

（一）《云南省保障性租赁住房申请书》；

（二）申请人及共同申请家庭成员身份证复印件、户口簿复印件；

（三）非本县户籍人员提供在砚山县的居住证、劳动合同、企事业单位聘用协议、社保缴纳凭证、营业执照复印件等印证资料（选其一提供即可），无法提供就业证明的按照告知承诺制签订诚信承诺书；

（四）申请人及共同申请家庭成员婚姻状况印证资料（结婚证、离婚证明、丧偶证明、未婚承诺书）； 

（五）出租单位根据准入条件要求提交的其他材料。

第二十二条  受理。县住房和城乡建设（住房保障）部门要建立健全常态化申请受理机制，并在手续办理场所进行公开、公示，做到随时申请，即时受理。

第二十三条  审核及公示。县住房和城乡建设（住房保障）部门或运营管理单位收到齐备的申请材料后，应当按照准入条件，在2个工作日内完成对申请材料的审核。经审核符合条件的，将审核结果进行不少于5个工作日的公示。审核合格且公示无异议或异议不成立的，予以办理承租入住手续；不符合条件的，应当在3个工作日内告知申请人。

第二十四条  备案。由运营管理单位直接受理的，应当在15个工作日内将保障性租赁住房承租信息报县住房和城乡建设（住房保障）部门备案，申请、审核材料随同租赁合同建档，保留至合同期结束。

面向本单位、本系统职工定向租赁的宿舍型保障性租赁住房，以及由用人单位整体租赁的宿舍型保障性租赁住房，申请材料可以适当简化，具体由县住房和城乡建设（住房保障）部门和使用单位结合实际确定。

第六章 租金和租赁管理

第二十五条  保障性租赁住房租金接受政府指导，建立保障性租赁住房租金确定机制。保障性租赁住房租金以单套（间）建筑面积计算。企事业单位、个人参与投资建设的保障性租赁住房的租金，按照谁投资谁受益的原则确定，面向园区、单位、系统职工定向租赁的保障性租赁住房，租金可以进一步降低。政府投资建设的保障性租赁住房所收取租金的全额解缴县财政。

第二十六条  保障性租赁住房的租金按照单个项目市场租赁住房租金的一定比例确定，最高不超过90%。租金价格由县住房和城乡建设局委托有资质的第三方评估机构，对市场租赁住房租金进行评估，再根据评估结果拟订租金标准（租金标准由房屋的建筑物折旧费、维修费、管理费等成本因素构成，不包括承租人租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通讯网络和物业服务等费用）。保障性租赁住房租金实行动态管理，并向社会公布。

第二十七条  保障性租赁住房承租人应与产权或运营管理单位签订租赁合同。合同应明确双方主要权利和义务，承租人在承租期间须遵守房屋使用安全规定及租赁合同相关约定。

第二十八条  保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年。合同期满，承租人需要续租的，应当在合同期满前30日内向县住房和城乡建设（住房保障）部门或运营管理单位提出申请，经审查符合条件的，可以续租。

第二十九条  保障性租赁住房产权或运营管理单位应当承担房屋使用安全主体责任，建立房屋安全使用管理和突发事件应急处置制度，定期对房屋安全进行检查；应当落实消防安全责任，配备符合规定的消防设施，保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，定期开展消防安全检查。

第三十条  保障性租赁住房实行“谁投资、谁所有、谁收益、谁管理”的运营模式，投资者权益可依法转让。

第七章  退出管理

第三十一条  承租人在租赁保障性租赁住房所在地通过购买、继承、赠与等方式获得其他房屋，经审核不再符合条件的，应于3个月内腾退承租的保障性租赁住房，腾退期内租金按照原合同约定缴纳；在规定时限内退出确有困难的，可给予12个月过渡期，过渡期内按市场租赁住房租赁标准收取租金，过渡期满后应退出保障性租赁住房。

第三十二条  承租人有下列情形之一的，应当终止租赁合同，按规定期限腾退已承租房屋，退出保障，自退回保障性租赁住房之日起5年内不得再次申请：

（一）破坏、改动或者擅自装修所承租保障性租赁住房拒不恢复原状的；

（二）转租、转让、转借保障性租赁住房，利用保障性租赁住房进行非法活动或从事违法犯罪活动的；

（三）欠缴租金6个月及以上的；

（四）拒不配合相关部门和运营管理单位日常管理工作的；

（五）提交个人虚假信息和资料，或者以欺骗等不正当手段承租保障性租赁住房的；

（六）经核查不再符合准入条件的；

（七）其他应当终止合同，收回房屋的情形。

第三十三条  解除租赁合同时，保障性租赁住房产权或运营管理单位应当及时办理相关手续，并结清相关费用。

第八章 项目退出机制

第三十四条  保障性租赁住房项目在运营不少于8年后可退出保障房序列，作为保障性租赁住房期间享受的水、电、气等优惠政策同步取消。运营期自项目投入运营日起计算，运营期间应全部用于出租，不得以一次性收取租赁期限内全部租金或超长期限合同等形式以租代售、变相销售。

第三十五条   保障性租赁住房产权或运营管理单位运营保障性租赁住房期限未满，无正当理由中止租赁合同的，取消其相关优惠政策，并退回所获得保障性租赁住房建设补助资金，并由相关职能部门依法处理。

第三十六条  政府投资建设的保障性租赁住房原则上不退出保障性租赁住房管理。

第三十七条  保障性租赁住房运营年限期满后未办理续期或续期审批不通过的，产权或运营管理单位应在半年内退出，并由县保障性住房建设工作领导小组办公室（县住房和城乡建设局）办理相关退出手续。

第三十八条  需退出保障性租赁住房序列的，应提前发布退出公示公告，并依法依规完成解除承租对象租赁合同事宜。公示公告无异议的，应向县保障性住房建设工作领导小组办公室（县住房和城乡建设局）提出申请，经初步审核符合条件的，上报州保障性住房建设工作领导小组审批。经同意退出的保租房项目，出具同意退出保障性租赁住房项目的文件，并抄送供水、供电、供气等企业，取消其享受的水电气等优惠政策。

第九章 监督管理

第三十九条  县住房和城乡建设（住房保障）部门应对产权人、运营单位和承租人适时开展监督检查，对房源配租、租金管理、后期运营管理等工作进行监管，发现违法违规行为的，责令整改或移送执法管理部门进一步处理；情节严重的，通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气等价格政策，责令出租单位退出保障性租赁住房管理，收回上级财政补助资金。

第四十条  县住房和城乡建设局应加强房地产经纪机构和经纪人员的管理，严禁任何机构或个人为保障性租赁住房提供转租、出售等经纪业务。

第四十一条  任何单位、个人发现在保障性租赁住房的申请、使用、管理过程中有违法、违规行为的，均可向县住房和城乡建设（住房保障）部门举报。

第四十二条  有关行政管理部门、运营单位的工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分，涉嫌违法犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十章 附则

第四十三条  产业园区配建宿舍型保障性租赁住房和乡（镇）政府、学校、医院等建设保障性租赁住房后期运营管理，适用管理单位制定的相关规定，实行单独管理。

第四十四条  本细则由县住房和城乡建设局负责解释。

第四十五条  本实施细则自发布之日起施行，有效期至2026年12月31日。

砚山县保障性租赁住房管理实施细则（试行）起草说明.docx 

关于《砚山县保障性租赁住房管理实施细则（试行）》（征求意见稿）征求意见的情况说明 

2024年11月19日，砚山县住房和城乡建设局拟定了《关于<砚山县保障性租赁住房管理实施细则（试行）>（征求意见稿）向社会各界征求意见的公告》， 在县政府门户网站向社会公开征求修改意见。截至2024年12月2日17 : 00 ，未收到单位或个人反馈意见。

砚山县住房和城乡建设局

2024年12月3日